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世茂收割机再开动 8亿元吃下安徽两项目股权

日期:2019-11-23 15:17:48      

               距离一口气收购泰禾旗下三大项目部分股权仅过去三周,世茂再度开启收购模式。          6月5日,广州粤泰集团股份有限公司(以下简称“广州粤泰”)连发两份公告,宣布转让旗下位于安徽淮南两个项目的股权。其中,淮南公园天鹅湾项目将转让80%股权、淮南洞山天鹅湾项目将转让20%股权,买家均是世茂房地产控股有限公司(以下简称“世茂房地产”) ,交易总对价约8.39亿元。          由于淮南公园天鹅湾项目对广州粤泰存在往来欠款余额约10.86亿元,因此世茂房地产约7.58亿元的收购价中,包括提供广州粤泰的股东借款约6.88亿元以及股权转让款7040万元。          而在淮南洞山天鹅湾项目8063万元的收购价中,则包括提供股权借款7463万元以及股权转让款600万元。          天鹅湾一直是广州粤泰的高端产品线,也占据广州粤泰房地产销售中的大头。淮南公园天鹅湾项目主要资产为位于安徽理工大学旧北校区的三个地块,土地面积 24.99万 平方米,截至目前未开发的用地面积约 18.48万 平方米;淮南洞山天鹅湾项目主要资产为位于安徽理工大学旧西校区的一个地块,面积约8.71万平方米,截至目前未开发的用地面积约8.48万平方米。          根据2018年年报,淮南公园天鹅湾项目去年签约金额约5.04亿元,淮南洞山天鹅湾项目实现结转销售收入2.08亿元。          不过,两个项目都存在较大的债务问题。按照公告,截至今年第一季度末,淮南公园天鹅湾项目未经审计的资产总额约16.19亿元,负债总额达15.59亿元,净利润为-139.02万元;淮南洞山天鹅湾项目未经审计的资产总额约8.00亿元,负债总额达7.93亿元,净利润为-306.49万元。          根据合作协议,这两个项目后续由交易双方共同合作开发,但由世茂房地产全面操盘。          广州粤泰称,本次出售项目公司股权是为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险,并加快项目的开发与运营进度。          作为广州老牌房企,近年来广州粤泰面临的债务问题确实不容乐观。广州粤泰在2018年报中提到,公司目前进行房地产开发的资金主要来源为两种形式,一是公司历年来滚存的自有资金以及 现有项目回笼的资金;二是金融机构融资。 自 2018 年以来,由于受到国家对房地产调控政策及“去杠杆”政策的影响,公司直接融资及房地产项目融资的渠道逐渐受阻;同时由于部分城市限价政策的影响,影响了公司项目的开发及销售进度,导致公司自 2018 年开始出现流动性风险。          截至去年底,粤泰股份逾期借款为29.52亿元,其中已逾期为偿还的短期借款总额高达25.96亿元,并涉及较多的诉讼、仲裁事项,部分银行账户、开发项目、 物业和股权、债权等被冻结或查封,逾期应付利息 2.46 亿元。          从1999年以来,广州粤泰共在27家金融机构办理过信贷业务,截至2018年12月底,仍有8 家金融机构的业务未结清,负债余额为 29.99亿元,不良和违约负债余额为 8.72亿元。          此外,广州粤泰被查封的资产有13处,全是位于广州核心地段的部分土地使用权、房产;被冻结的银行账户总户数24个,实际冻结金额合计7165.07万元。          同时,因合同纠纷,控股股东粤泰控股及其一致行动人累计被冻结了约15.02亿股,占其持有公司总股量的92.32%,占总股本的59.22%。          今年3月18日,广州粤泰被深圳市中级人民法院列为失信被执行人。         截至去年底,广州粤泰的短期借款约37.20亿元,同比增加1.64%,一年内到期的非流动负债约29.73亿元,同比上升35.37%。而期末现金及现金等价物约3.10亿元,远远难以覆盖短期债务。期末融资总额约83.78亿元,整体平均融资成本高达12.45%,利息资本化金额达到8.85亿元。         一连串债务压力的背后,是业务正在走“下坡路”。去年广州粤泰实现营业收入32.76亿元,同比下滑41.52%;其中房地产业营收下降是主因,去年约32.20亿元,同比减少40.88%。归属于上市公司股东的净利润约2.90亿元,同比下降75.17%;归属于上市公司股东的扣非净利润为228.75万元,同比下降99.81%。          为了缓解风险,一方面,去年12月,广州粤泰出售旗下全资子公司信宜市信誉建筑工程有限公司100%的股权,获得1018万元。另一方面,向中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司(以下简称“长城资产”)寻求资产重组、债务重组、经营管理重组等综合金融服务。长城资产的服务期限为 5 年,广州粤泰每年支付500 万元服务费用,合计2500 万元,并向公司股东大会提名两名长城资产指定人士作为公司的董事候选人。          今年4月24日,广州粤泰又与北方国际信托股份有限公司(以下简称“北方信托”)签署《全面合作协议》,北方信托将对广州粤泰名下共计五个项目通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约 48 亿元。          上述转让的淮南公园天鹅湾和淮南洞山天鹅湾两个项目也位列其中,公告称,由于目前广州粤泰并未就该五个项目的融资合作与北方信托签署相关协议。 本次项目股权出售并由世茂房地产操盘后,预计会影响北方信托就上述项目的后续融资合作。          这两笔交易如若完成,那意味着从3月22日至6月6日短短两个多月,世茂旗下两个上市平台世茂房地产、上海世茂股份有限公司(以下简称“世茂股份”)已经斥资约135亿元,收购了12个项目。在这其间,泰禾累计向世茂转让的项目股权数量达到7个,世茂为此付出了77.09亿元。          根据年报,2018年,世茂房地产新增土地储备1615万平方米(权益前),其中底价招拍挂、收购、合作的占比达到约48%。          在3月份的2018年业绩发布会上,世茂房地产副主席、总裁许世坛表示,2019年是拿地的一个很好的补充,现在一二线很多土地的地价很高,收购则相对可控。今年会是个收购的大年。“最近市场有点让人看不太懂。我们监控了几十块土地,很多土地已经是地王价,测算下来是负利润,我们收购的项目目前看比较好,有30%的毛利,12%的净利,比拍地好很多。”          一名接近泰禾的知情人士告诉经济观察网,世茂对泰禾的几笔项目股权收购,开出的条件都还蛮苛刻的。如果将每笔交易最后的成交价仔细推回测算,刚刚好与泰禾拿地时的地价和中间的时间沉淀成本相当,泰禾转让的这部分项目股权,基本没什么利润空间。          大量的“买买买”需要资金来支撑。去年12月,经中国证监会核准,世茂股份在中国境内向合格投资者公开发行不超过 35 亿元的公司债券,今年以来,已累计发行了三期。其中第一期发行总额20亿元,3年期,票面年利率4.65%;第二期发行规模10 亿元,3年期,最终票面利率为 4.64%;第三期发行规模5亿元,同样为3年期,最终票面利率为 4.15%。此外,世茂股份今年还募集了第一期超短期融资券,发行总额10亿元,期限为366天,票面年利率3.67%。          世茂房地产则在2月发行了一笔2024年到期的优先票据,发行总额10亿美元,年利率6.125%。          此前许世坛提到,世茂收并购的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。去年年报显示,2018年世茂房地产的融资成本约5.8%,净负债比率59.4%,已连续7年维持在60%左右。          截至2018年12月底,世茂房地产的借贷总额由2017年的约875.05亿元增加25%至1091.32亿元,其中短期借贷约占28.7%,长期借贷约占71.3%。 而现金及银行结余(包括受限制现金)约495.77亿元。